Pajak Rumah Kontrakan Bukan Pajak Baru 2027, Ini Ketentuan dan Sejumlah Isu Perpajakan Terkini
JAKARTA — Isu mengenai pajak penghasilan (PPh) atas rumah kontrakan kembali menjadi perhatian publik. Narasi bahwa pemerintah akan mulai mengenakan pajak baru terhadap pemilik rumah kontrakan pada 2027 pun ramai diperbincangkan.
Direktorat Jenderal Pajak (DJP) menegaskan bahwa anggapan tersebut tidak tepat. PPh atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan bukan merupakan jenis pajak baru yang akan mulai diberlakukan pada 2027. Ketentuan tersebut telah berlaku sejak 2018 berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
PPh sewa rumah telah berlaku sejak 2018
Penyuluh Pajak Madya Kanwil DJP Jakarta Pusat Dian Anggraeni menjelaskan bahwa penghasilan yang diperoleh dari persewaan tanah dan/atau bangunan memang merupakan objek PPh final.
Dengan demikian, tidak ada program khusus DJP pada 2027 yang secara tiba-tiba menciptakan kewajiban pajak baru bagi pemilik rumah kontrakan. Yang berlaku adalah ketentuan perpajakan yang sudah berjalan selama bertahun-tahun.
Berdasarkan Pasal 4 PP Nomor 34 Tahun 2017, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
Artinya, dasar pengenaan pajak bukanlah keuntungan bersih yang diterima pemilik rumah setelah dikurangi biaya-biaya, melainkan nilai bruto persewaan.
Jumlah bruto tersebut mencakup seluruh pembayaran atau pengakuan utang yang berkaitan dengan sewa. Dalam ketentuan tersebut, nilai bruto juga dapat mencakup biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, pelayanan, serta fasilitas lainnya apabila biaya tersebut berkaitan dengan perjanjian sewa, baik dibuat dalam perjanjian terpisah maupun menjadi satu dengan perjanjian sewa.
Biaya perawatan dan PBB tidak mengurangi dasar pengenaan
Karena PPh atas persewaan tanah dan/atau bangunan bersifat final dan dihitung berdasarkan jumlah bruto, pemilik tidak dapat mengurangi dasar pengenaan pajak dengan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh penghasilan tersebut.
Dengan kata lain, biaya seperti pemeliharaan bangunan maupun Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak mengurangi nilai bruto yang menjadi dasar penghitungan PPh final.
Sebagai contoh, apabila sebuah rumah disewakan dengan nilai Rp100 juta dalam satu tahun dan tidak terdapat komponen pembayaran lain yang menjadi bagian dari nilai bruto sewa, PPh final yang terutang adalah 10% × Rp100 juta, atau Rp10 juta.
Dalam kondisi tertentu, pihak penyewa dapat berkewajiban melakukan pemotongan PPh. DJP menjelaskan bahwa penyewa yang merupakan wajib pajak badan, misalnya, berkewajiban memotong PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan, membuat bukti potong, menyetorkan, dan melaporkannya sesuai ketentuan.
Apabila penyewa bukan pihak yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, pemilik perlu memastikan kewajiban penyetoran pajaknya dilakukan sesuai ketentuan.
Rumah kos berbeda dengan rumah kontrakan
Salah satu hal yang juga sering menimbulkan salah persepsi adalah perlakuan pajak terhadap rumah kos.
PP Nomor 34 Tahun 2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari rezim PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan. Dalam praktiknya, pengecualian tersebut mencakup antara lain hotel, penginapan, asrama, dan rumah kos.
Namun, pengecualian dari PPh final 10% tersebut bukan berarti penghasilan pemilik kos bebas pajak.
Penghasilan dari kegiatan usaha kos tetap dapat menjadi objek PPh dan pengenaannya mengikuti ketentuan pajak atas penghasilan usaha yang berlaku bagi wajib pajak bersangkutan.
DJP juga menegaskan bahwa perlakuan PPh tersebut tidak boleh dicampuradukkan dengan Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) yang menjadi kewenangan pemerintah daerah. PPh dan PBJT merupakan dua rezim pajak yang berbeda.
Pemilik kontrakan perlu menginventarisasi penghasilannya
DJP mengimbau pemilik rumah kontrakan untuk kembali menginventarisasi seluruh sumber penghasilan dari kegiatan sewanya.
Pemilik juga perlu memastikan apakah PPh final telah dipotong oleh penyewa atau harus disetor sendiri. Dokumentasi perjanjian sewa, bukti pembayaran, bukti potong, serta dokumen perpajakan lainnya penting disimpan untuk memastikan administrasi pajak berjalan dengan baik.
Apabila wajib pajak memperoleh Surat Permintaan Penjelasan atas Data dan/atau Keterangan (SP2DK) dari DJP, surat tersebut pada prinsipnya merupakan permintaan klarifikasi atas data atau informasi yang dimiliki otoritas pajak. Wajib pajak dapat memberikan penjelasan sesuai dengan kondisi sebenarnya dan melengkapi dokumen pendukung yang relevan.
Pengemudi ojol dapat memanfaatkan PPh final UMKM 0,5%
Selain isu pajak rumah kontrakan, kebijakan PPh final bagi pelaku usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM) juga menjadi perhatian.
Melalui PP Nomor 20 Tahun 2026, pemerintah mempertahankan tarif PPh final UMKM sebesar 0,5% bagi wajib pajak yang memenuhi persyaratan. Ketentuan baru tersebut mulai berlaku pada 22 April 2026 dan menyempurnakan pengaturan sebelumnya dalam PP Nomor 55 Tahun 2022.
DJP menjelaskan bahwa pengemudi ojek online (ojol) dapat menggunakan skema PPh final tersebut sepanjang memenuhi persyaratan sebagai wajib pajak yang berhak memanfaatkan fasilitas.
Untuk wajib pajak orang pribadi, bagian peredaran bruto sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak tidak dikenai PPh. Tarif 0,5% dikenakan atas bagian omzet yang berada di atas batas tersebut, dengan tetap memperhatikan seluruh persyaratan yang ditetapkan dalam ketentuan perpajakan.
Batas peredaran bruto yang menjadi salah satu kriteria pemanfaatan skema PPh final UMKM adalah Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak.
Dengan demikian, penerapan tarif 0,5% tidak berarti seluruh omzet pengemudi ojol orang pribadi langsung dikalikan 0,5%. Bagian omzet sampai Rp500 juta memperoleh fasilitas tidak dikenai PPh sesuai ketentuan.
Aturan baru kuasa wajib pajak menekankan integritas
DJP juga menyoroti perubahan aturan mengenai pihak yang dapat mewakili wajib pajak.
Ketentuan terbaru diatur melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 44 Tahun 2026 tentang Persyaratan untuk Menjadi Kuasa di Bidang Perpajakan dan Tata Cara Pelaksanaan Hak dan Pemenuhan Kewajiban Kuasa di Bidang Perpajakan. PMK tersebut menggantikan ketentuan sebelumnya dan telah berstatus aktif.
Melalui aturan ini, wajib pajak dapat menunjuk kuasa melalui Surat Kuasa Khusus. Pihak yang dapat ditunjuk antara lain konsultan pajak, anggota keluarga tertentu, serta pihak lain yang memenuhi persyaratan.
Anggota keluarga yang dimaksud meliputi suami atau istri serta keluarga sedarah atau semenda sampai derajat kedua. Sementara itu, konsultan pajak dan pihak lain harus memenuhi persyaratan kompetensi sesuai ketentuan.
Di sisi lain, DJP mengingatkan bahwa kuasa wajib pajak harus menjaga kompetensi dan integritas. Pelaksanaan kewenangan sebagai kuasa tidak boleh digunakan untuk melakukan pelanggaran atau tindakan fraud yang dapat berujung pada pemberian sanksi sesuai ketentuan.
Penyedia jasa aset kripto wajib melakukan due diligence
Perkembangan regulasi perpajakan juga menyentuh sektor aset kripto.
Melalui Pengumuman Direktur Jenderal Pajak Nomor PENG-5/PJ/2026, penyedia jasa aset kripto (PJAK) pelapor Crypto-Asset Reporting Framework (CARF) diwajibkan menjalankan prosedur identifikasi rekening keuangan atau due diligence serta menyampaikan informasi yang diwajibkan berdasarkan ketentuan CARF.
DJP juga menyediakan contoh formulir pernyataan diri atau self-certification untuk membantu PJAK memperoleh informasi perpajakan pengguna aset kripto. Pernyataan diri yang valid setidaknya berkaitan dengan identitas pengguna, alamat dan negara domisili pajak, serta nomor identitas wajib pajak atau Taxpayer Identification Number (TIN) pada negara domisilinya.
Kebijakan ini menjadi bagian dari perkembangan sistem pertukaran informasi perpajakan yang semakin mengandalkan transparansi data lintas negara.
Belanja perpajakan 2027 diproyeksikan Rp632 triliun
Dari sisi kebijakan fiskal, pemerintah dalam RAPBN 2027 memproyeksikan belanja perpajakan sebesar Rp632 triliun.
Nilai tersebut meningkat sekitar 9,6% dibandingkan outlook 2026 sebesar Rp576,4 triliun. Belanja perpajakan pada dasarnya mencerminkan penerimaan yang tidak dipungut pemerintah akibat adanya fasilitas atau deviasi dari ketentuan perpajakan umum.
Kebijakan tersebut digunakan antara lain untuk menjaga daya beli, mendorong investasi, meningkatkan kualitas sumber daya manusia, serta mendukung kegiatan usaha dan UMKM.
Dengan demikian, kenaikan belanja perpajakan tidak dapat diartikan sebagai kenaikan penerimaan pajak. Sebaliknya, angka tersebut menggambarkan nilai penerimaan yang secara kebijakan tidak dipungut atau diberikan sebagai fasilitas untuk mencapai tujuan ekonomi tertentu.
Pemerintah mengejar peningkatan tax ratio
Pemerintah juga terus berupaya meningkatkan efektivitas penerimaan perpajakan. Salah satu indikator yang digunakan adalah tax buoyancy, yaitu ukuran sensitivitas pertumbuhan penerimaan pajak terhadap pertumbuhan ekonomi.
Dalam kerangka kebijakan fiskal pemerintah, tax buoyancy diupayakan berada di atas 1 sehingga pertumbuhan penerimaan pajak diharapkan lebih tinggi daripada pertumbuhan ekonomi. Dengan strategi tersebut, pemerintah menargetkan peningkatan rasio pajak secara bertahap dalam jangka menengah.
Target tersebut menunjukkan bahwa pemerintah tidak hanya mengandalkan kenaikan tarif pajak, tetapi juga berupaya memperluas basis pajak, meningkatkan kepatuhan, memperbaiki administrasi, dan mengoptimalkan pemanfaatan data.
Sindikat meterai palsu dibongkar
Isu perpajakan lain yang mencuat pekan ini adalah pengungkapan sindikat produksi dan peredaran meterai ilegal oleh DJP bersama Polda Metro Jaya.
Pengungkapan dilakukan melalui penyelidikan bersama yang berlangsung pada Juni hingga Juli 2026. Jaringan tersebut diketahui beroperasi di sejumlah wilayah, termasuk DKI Jakarta, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, dan Sumatera Utara.
Berdasarkan informasi yang disampaikan aparat, sekitar 4 juta keping meterai palsu telah terjual dengan nilai nominal sekitar Rp40 miliar. Aparat juga mengamankan mesin dan bahan baku yang diduga digunakan dalam kegiatan produksi meterai ilegal.
Dirjen Pajak Bimo Wijayanto menegaskan bahwa pemalsuan maupun penyalahgunaan meterai bukan hanya merugikan negara dari sisi penerimaan, tetapi juga dapat merugikan masyarakat.
Penggunaan meterai ilegal dapat menimbulkan persoalan hukum terhadap dokumen yang bersangkutan, terutama ketika keabsahan pembayaran bea meterai menjadi bagian dari pembuktian.
Tantangan perpajakan semakin luas
Berbagai isu tersebut menunjukkan bahwa pembahasan perpajakan pada 2026 tidak hanya berkaitan dengan kenaikan atau penurunan tarif.
Di satu sisi, pemerintah mempertahankan sejumlah fasilitas seperti PPh final UMKM 0,5% dan memberikan kemudahan administrasi bagi wajib pajak. Di sisi lain, otoritas pajak memperkuat pengawasan melalui pemanfaatan data, prosedur due diligence, serta penegakan hukum terhadap pelanggaran.
Untuk masyarakat yang memiliki rumah kontrakan, hal terpenting adalah memahami bahwa PPh final 10% atas persewaan tanah dan/atau bangunan bukanlah pajak baru pada 2027. Ketentuan tersebut sudah berlaku berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017.
Pemilik properti sebaiknya memastikan karakter kegiatan sewanya, menghitung dasar pengenaan pajak berdasarkan ketentuan yang berlaku, memastikan mekanisme pemotongan atau penyetoran pajaknya, serta menyimpan seluruh dokumen pendukung.
Dengan pemahaman tersebut, masyarakat tidak perlu terjebak oleh informasi yang menyebut seolah-olah pemerintah baru akan mengenakan pajak rumah kontrakan mulai 2027. Yang berubah dan berkembang dari waktu ke waktu adalah kebijakan administrasi, mekanisme pengawasan, serta ketentuan perpajakan lainnya—sementara kewajiban PPh atas persewaan tanah dan/atau bangunan sendiri telah lama menjadi bagian dari sistem perpajakan Indonesia.
